Что делать если кадастровая стоимость участка превышает рыночную

Расчет земельного налога: кадастровая стоимость земельного участка

Объектом обложения земельным налогом признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), на территории которого введен налог (п. 1 ст. 389 Налогового кодекса РФ).

Споры возникают и по поводу толкования п. 3 ст. 66 ЗК РФ, согласно которому при определении рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной. Анализируя судебную практику применения указанной нормы, можно отметить следующее.

Уменьшение кадастровой стоимости земли, строения

Решение есть: результаты кадастровой оценки можно обжаловать в специальную комиссию Росреестра или в судебном порядке . Завышение кадастровой стоимости невыгодно как собственникам, так и арендаторам, потому что влечет за собой, во-первых, увеличение размера налога на земельный участок, во-вторых, увеличение выкупной стоимости земельного участка (для арендаторов), в-третьих, завышенную ставку по арендной плате. Но кадастровая стоимость, установленная государством, не является неизменной величиной. Компания может оспорить кадастровую стоимость и добиться уменьшения, тем самым снизив свои расходы (налог). Кадастровая стоимость земельных участков, установленная по итогам массовой государственной оценки земель, чаще всего превышает их рыночную стоимость в разы. Связано это в том числе с использованием таких методов массовой оценки, которые не учитывают индивидуальных особенностей конкретного земельного участка. Если правообладатель не согласен с результатом кадастровой оценки, он вправе его оспорить.

Второе – если на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость участка, в отношении этого участка установлена рыночная стоимость (ч. 8 ст. 24.19 закона № 135-ФЗ). Последнее основание связано с тем, что если определена рыночная стоимость земельного участка, то кадастровая стоимость должна быть равна рыночной (п. 3 ст. 66 ЗК РФ).

Чем и на сколько кадастровая стоимость квартиры отличается от рыночной: почему есть разница

В этом случае сама по себе стоимость здания и соответственно квартиры высока, что и обуславливает высокую кадастровую величину, внесенную в ГКН. Рынок же может отставать, если район постройки «не раскручен» и не набрал должного уровня спроса.

Экономические законы рынка недвижимости неумолимы, и никто не сможет продать дом или квартиру за какие-то эфемерные деньги, так как есть критерии, по которым определяется не только строительная ценность объекта недвижимости (с учетом возраста строения).

В чем различия кадастровой от рыночной стоимости

  • Если есть решение суда;
  • Если нет возможности выстроить математическую модель, отражающую стоимость объекта недвижимости;
  • Если в разных источниках информации противоречива стоимость недвижимости;
  • Если методические рекомендации не позволяют в полной мере произвести подсчет кадастровой стоимости;
  • Если полученная кадастровая стоимость в результате подсчета получается значительно завышена по отношению к рыночной.
  • Проведение приватизации государственных объектов;
  • Если дом, квартира, земля используются в качестве залогового имущества;
  • При продаже земли для определения налога;
  • Если существует необходимость заключения договора ипотечного кредитования;
  • В судебных процессах при решении имущественных споров.
Рекомендуем прочесть:  Замена паспорта в 45 лет необходимые документы киров

Рыночная и кадастровая стоимость земельного участка и их соотношение

И если величина рыночной стоимости отражается, как правило, в соответствующих объявлениях о купли-продаже, то кадастровая подлежит утверждению органами исполнительной власти субъектов РФ после передачи соответствующих данных территориальными органами, ведущими государственный кадастр недвижимости своего региона.

При этом размер рыночной стоимости земель разных целевых назначений естественным образом зависит от условий рынка, тогда как размер кадастровой определяется, согласно законодательству (ФЗ «О государственной кадастровой оценке») строго в соответствии с установленной процедурой государственной кадастровой оценки земель.

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка

В результате получается, что кадастровая стоимость отражает лишь некие усредненные данные массовой оценки. Получаемые в итоге цифры в большинстве случаев довольно далеки от реальной стоимости того или иного земельного участка на рынке недвижимости. Чаще всего при этом кадастровая стоимость оказывается существенно выше рыночной. То есть продать конкретный участок за сумму, равную его кадастровой стоимости, попросту невозможно.

Дело в том, что у государственных органов, проводящих кадастровую оценку земельных участков, как правило, нет ни времени, ни финансовых средств для найма сторонних экспертов, чтобы квалифицированно отстаивать результаты собственной оценки в суде. Да и, как мы уже говорили, отстаивать, по сути, особо нечего, поскольку оценка проводится действительно некорректно.

Что делать, если кадастровая стоимость земельного участка превышает рыночную

Для оспаривания юридическими лицами результатов определения кадастровой стоимости устанавливается обязательный порядок обращения в комиссию Росреестра по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. С данным заявлением необходимо обратиться в комиссию в течение шести месяцев с даты внесения новой стоимости в государственный кадастр недвижимости. В случае пропуска указанного срока, и в случае неудовлетворения заявленного требования о снижении кадастровой стоимости, юридические лица могут обратиться в суд. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Рекомендуем прочесть:  Выписать мужа из квартиры без его согласия

В соответствии с действующим законодательством налог на земельный участок, а также размер арендной ставки и выкупа земельного участка, исчисляются исходя из его кадастровой стоимости. В последнее же время на практике встречаются такие ситуации, когда кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость.

Кадастровая стоимость арендованного земельного участка превышала рыночную

Доводы противной стороны о необходимости оспаривать величину кадастровой стоимости в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости были опровергнуты Обществом, и не приняты судом, так как спорная кадастровая стоимость была установлена без привлечения оценщиков, а по смыслу нововведений в комиссии должен присутствовать представитель саморегулируемой организации оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости.

В судебном заседании Обществом была аргументирована обоснованность и законность рыночной оценки определением ее в установленном порядке квалифицированным экспертом. К тому же были представлены свежие выписки из объявлений о продаже схожих земельных участков, подтверждающих уровень рыночной стоимости, указанной оценщиком.

Что делать, если кадастровую стоимость Вашего участка завысили

  • о пересмотре его кадастровой стоимости (в случае, если комиссией установлено, что при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости использовались недостоверные сведения);
  • об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости (в случае, если недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, не подтверждена).

Далее, при представлении документов комиссия выносит решение либо об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, либо о пересмотре кадастровой стоимости. Несмотря на достоверность документов, подача заявления в комиссию по рассмотрению споров не всегда дает желаемый результат.

Новая кадастровая стоимость трети участков торгового назначения в Омске находится на уровне 50% от рыночной стоимости

Второй путь – обращение за консультацией к риэлторам, будет существенно дешевле рыночной оценки. Однако при этом еще нужно найти такого риэлтора, который разбирается в рынке земель населенных пунктов в разрезе различных видов использования и имеет реальную базу покупателей, опыт сделок и т.д. Круг таких специалистов пока не велик.

Таким образом, в наиболее престижных зонах Центрального, Советского, Ленинского и Кировского АО (зоны Ц1, Ц2, С1, С2, С3, Л1, К3) наблюдается недооцененность земель торгового назначения. А в нескольких зонах на окраинах города кадастровая стоимость земли, по аналогии с другими видами разрешенного использования (ВРИ 7, 9), превышает рыночную стоимость.